Omistusasuminen kannattaa!?

Aloitan tämän artikkelin kirjoittamisen kertomalla muutamalla sanalla, että mikä on sijoitus. Sijoitus on rahalla ostettu asia, joka tuottaa omistajalleen lisää rahaa tavalla tai toisella ilman, että sijoituksesta tarvitsee luopua. Esimerkiksi yhtiön osake tuottaa uutta rahaa osinkojen muodossa, sijoitusasunto tuottaa uutta rahaa vuokran muodossa, obligaatiot tuottavat uutta rahaa koron muodossa ja jopa metsä tuottaa uutta rahaa kasvavan puun muodossa. Näiden lisäksi on lisämauste nimeltä arvonnousu, joka on mielestäni vain spekulointia kunnes se on realisoitu. Toisin sanoen, sitä ei voi mielestäni laskea tuotoksi ennen kuin sijoitus on myyty voitolla. On myös sijoitusmuotoja, joissa arvonnousu on ainut tuoton muoto ja niissä itse sijoitusta täytyy myydä saadakseen uutta rahaa irti sijoituksesta. Esimerkkejä tällaisista on arvometallit, remontointimielessä ostettu sijoitusasunto tai joissakin tapauksissa oma koti.

Hyvä. Nyt voi romuttaa yhden mahtavan myytin länsimaisesta kulttuurista. Jatka lukemista, varsinkin jos harkitset oman asunnon ostoa.

Tuleva talouskriisi ja minun strategia

Viime aikoina on paljon puhuttu maailman markkinoiden tilasta ja siitä kuinka korjausliike tulee tapahtumaan kohtalaisen pian lähitulevaisuudessa. En pidä tätä lainkaan mahdottomana. Jopa odotan sen tapahtuvan. Syitä tähän on paljon. Jostakin olen lukenut arvion, että markkinat romahtaa historian valossa noin 7 vuoden välein. Ja pienten kriisien taajuus kasvaa kokoajan. Lehman Brothersin konkurssista on nyt kulunut jo yli 7 vuotta. 2011 alkaneen Euroopan velkakriisin vaikutukset markkinoihin pehmustettiin painamalla suuria määriä rahaa ja ostamalla kriisivaltioiden velkakirjoja. Ikävä kyllä tämän seurauksena tuleva kriisi tulee olemaan suurella todennäköisyydellä historian suurimpia ja se tulee vaatimaan suuria muutoksia talousjärjestelmään. Kaikki talouden osa-alueet ovat sakkaamassa kerralla. Eri tahojen vastuuttoman velkaantumisen aiheuttama valuuttakriisi tulee todennäköisesti laukaisemaan uuden pankkikriisin. Tämä nostaisi ennen pitkää korkoja, mikä taas puhkaisisi Suomen (pienehkön) asuntokuplan. Osakemarkkinat romahtaa yleisen epäluottamuksen ja yhtiöiden rahoitusongelmien vuoksi. Yksi suuri ongelma tässä on se, ettei maailmassa ole enää tahoa, joka voisi estää tämän kriisin syntymisen. Kun ongelman eskaloitumista pitkitetään elvyttämällä(rahaa painamalla), siirtyy se vain myöhemmäksi ja kasvaa suuremmaksi ongelmaksi. Lehman Brothersin konkurssin jälkeen talouskasvu on ollut keinotekoista. Talouskasvun tulisi vaikuttaa kaikkiin ihmisiin ja jo vuosien ajan tilanne ei ole ollut näin. Elvytysrahaa ei ole valunut kuluttajille vaan omistajille. Ne joilla on rahaa elävät leveämmin kuin koskaan ja köyhien/keskiluokan oloja kurjistetaan päivä päivältä. Kuulostaako tämä mielestänne talouskasvulta tai valtion positiiviselta kehittymiseltä? Tämä on monisyinen asia ja sitä on aika vaikea pukea sanoiksi lyhyessä artikkelissa. Tämä meni nyt vähän foliohattuiluksi, mutta minun mielestä järkevin ratkaisu olisi nyt vain antaa kriisin tulla ja puhdistaa ilmaa. Se kun tulee ennen pitkää joka tapauksessa.

Ajatuksia pahan päivän varalle.

   Säästämis- ja sijoitustoiminnassa oleellista on kylmäpäisyys ja jumalallinen itsehillintä. Näitä piirteitä ei kaikissa ole ja sellaiset ihmiset tarvitsevat ajatusten ohjausta, jotta virheitä ei pääse tapahtumaan liikaa tällaisina epävarmoina aikoina. Listaan tähän itse käyttämiäni ajatuksia, jotta omat paniikkinapin painallukset ja heräteostokset jäisivät mahdollisimman vähäisiksi.

1. "En ole tehnyt tappiota latiakaan, jos en ole myynyt mitään tappiolla."

   Romahduksen osuessa kohdalle usein huomaan ajattelevani, että sinne meni taas x määrä rahaa. Tämähän ei pidä ollenkaan paikkaansa ja sitä minun pitää aina itselleni muistuttaa. Tappio on todellinen vasta sitten kun olen sulkenut position tappiolla. Tähän päivään mennessä, en ole sulkenut ainuttakaan tappiollista positiota. Vain tankannut niitä.

Vuoden kuulumiset ja kirjoittamisen jatkaminen

Moi lukijat!

   Kirjoitukseni loppui viime vuoden Elokuussa. Tämä johtui siitä, että oma taloudentilani muuttui niin, että sijoittaminen ja säästäminen oli hyvin vaikeaa. Näin ollen, en saanut kirjoitettua blogiin oikein minkäänlaista motivoivaa sisältöä. Tilanne meni niin pahaksi, että jouduin jopa elämään osittain säästöilläni, mutta matkani taloudelliseen vapauteen on edelleen aikataulussa, ellei jopa hieman edellä.  Nyt tilanne on normalisoitunut ja oman säästöprojektin jatkaminen tuli ajankohtaiseksi. En missään vaiheessa lopettanut sijoitustoimintaa, en vain ole lisännyt pääomaa salkkuuni. Salkkuni Nordnetissä on toiminut ihan ok ja vuoden tuotto on ollut 31,44%. Toki nykyään yli puolet sijoituksistani on muualla kuin Nordnetissä, mutta siitä lisää myöhemmin.

Suomen tulevaisuus?

   Varoitus, luvassa hieman kärkästä ja ehkä jopa vähän liioiteltua tekstiä. Tämä on vain pohdintaa eikä siitä tarvitse hermostua. :) Kommentoikaa ihmeessä!

   Olen miettinyt sellaista asiaa, että onko Suomella todella varaa olla niin hyvinvointivaltio kun nyt väkisin pyritään olemaan. Koulutus on ilmaista(jopa maahan koulun takia muuttaneille ulkomaalaisille, jotka eivät ole maksaneet veroja suomeen koskaan) ja terveydenhuolto on lähes ilmaista. Tai näin sanotaan. Tottakai ne kaikki maksaa ja maksu peritään verottamalla kaikkia isolla kädellä. Tai siis yrityksiä ja niitä, jotka käyvät töissä tai sijoittavat varallisuuttaan. Ymmärrän täysin, että Suomen kansa hyötyy tällaisista eduista kuten ilmainen koulutus, mutta onko meillä varaa siihen ylellisyyteen? Tällä hetkellä palkat suhteessa ruuan ja palveluiden hintaan ovat jo niin pienet, että ihan normaalit työssäkäyvät ihmiset kärsivät rahapulasta. Palkat ovat pienet johtuen siitä, että yritykset eivät voi maksaa enempää korkean verotuksen takia, jos haluavat olla menestyvä yritys. Pieni palkka työntekijälle verotetaan häikäilemättömästi useita kertoja. Ensin palkasta menee tuloveroa noin 23%. Seuraavaksi peritään arvonlisäveroa 24% kun ostaa jotain käteen jääneellä rahalla. Tämän jälkeen, jos käteen on jäänyt jotain pakollisten hankintojen jälkeen ja työntekijä sijoittaa sen, sijoituksen tuomasta rahasta napataan taas 30%. Tästä huolimatta jos työntekijä saa hankittua omaisuutta ja kuolee, niin valtio on taas perimässä jo monta kertaa verotetuista varoista suunnatonta siivua perintöveroa, pahimmillaan jopa 35% perinnön arvosta. Todellinen verotus tässä maassa on aivan uskomattoman suuri. Suomen talous ei voi kasvaa näin! Kuluttajalla ei ole varaa kuluttaa. Yrityksen pitäminen Suomessa on niin kallista, että vienti tökkii suurien valmistuskustannusten takia, joka syö osaltaan suomen taloutta. Miksi joku ulkomaalainen yritys ostaisi suomesta jotain, kun samankaltaisen tuotteen saa halvemmalla jostain toisesta maasta. Suomen taloutta on pyritty kohentamaan lähinnä vain veroa nostamalla, vaikka olemme jo palkka/hintataso vertailussa maailman kalleimpia maita. Ei ei! Tulevaisuus näyttää pahalta.

Hidasteita matkallani.

   Kuten varmasti lukijat jo tietävät niin toteutan saarnaamaani itsekin. Päämääräni on taloudellinen vapaus tietyn ajan kuluttua. Nyt kuitenkin viimeaikoina on tullut hieman pomppuja eteen ja säästöjen kartuttaminen ja jopa niiden pitäminen on ollut hieman haasteellista. Ensimmäinen töyssy tuli vastaan viime joulukuussa kun päätimme erota naisystäväni kanssa. Vaikka pyrkimyksenämme oli pehmeä lasku yksin asuvien joukkoon niin kulut nousivat molemmilla rajusti erilleen muuton yhteydessä. Syy tähän on se, että yhteinen asuntomme on vielä remontissa, emmekä näin ollen voi myydä sitä vielä. Asumiskustannukset siis melkein tuplaantuivat. Tämä saa aikaan sen, että minun on hyvin vaikea löytää sijoitettavaa pääomaa tarpeeksi normaali tuloistani. Olen kuitenkin pyrkinyt laittamaan sivuun edes jotain jokaisesta palkasta. Viimeaikoina kuukausittaiset sijoitukset eivät ole olleet tarpeeksi isoja suunnitelmani toteutumiseen, mutta otan itseni kiinni myöhemmin kun tilanne tästä paranee. Olen myös pyrkinyt hankkimaan lisätuloja työn ohella, jotka olen sijoittanut kokonaisuudessaan.

Lisää muutoksia asuntovelalliselle.

   Valmisteilla on uusi asuntolainadirektiivi, joka tuo taas hieman muutoksia tai lisäyksiä asuntolainan ottajalle ja lainaehtoihin. Asuntolainan ottajalle halutaan asettaa 7 päivän harkinta-aika, jotta hätäisimmät kodin hankkijat saataisiin rauhoitettua miettimään hetken. Tämä kuulostaa ihan hyvältä ja hyvin perustellulta uudistukselta. Asunnon osto ei voi olla viikosta kiinni. Niin kiire sen asian kanssa ei ole. Harkinta-aika voi olla lainasopimuksen allekirjoitusta ennen tai jälkeen, joten asunnoista voi tarjota jo harkinta-ajan aikana. Asunnon kauppoja ei voi kuitenkaan                  toteuttaa ennen harkinta-ajan loppumista. Uudesta direktiivistä löytyy myös kohta, joka mahdollistaa asuntovelan pois kuittaamisen antamalla lainan vakuutena toimivan asunnon pankille. En kiellä, etteikö tämä helpota velallisen oloja tietyissä tilanteissa, mutta mielestäni tämä kuitenkin kuulostaa aika lose-win tilanteelta pankin eduksi. Asunnon ostajan palauttaessa vakuuden pankille, hänelle tuskin tarjotaan välirahaa, jonka hän on maksanut käsirahana ja/tai lyhennyksinä. Kyseessä saattaa olla melko isotkin rahat. On vaikea kuvitella tilannetta, jolloin tämä olisi ainut velallisen kannalta järkevä tapa toimia. Totaalinen konkurssi ja asuntomarkkinoiden yhtäaikainen kuolema taitaa olla ainut tilanne. Tähän uudistukseen vaaditaan erillinen merkintä lainaehtoihin. Direktiivi myös määrää, että jos asunnon ostaja ei pysty suoriutumaan lainan kuluista ja asunto tästä syystä myydään, se pitää myydä parhaaseen mahdolliseen hintaan, jonka jälkeen velallisen jäljelle jäävä laina järjestellään niin, ettei velallinen jää velkaloukkuun. Kuulostaa oikein tervetulleelta uudistukselta. Tämä uusi direktiivi vaatii vielä parlamentin täysistunnon ja ministerineuvoston hyväksynnän.

Asunnon tuottolaskuri ja sana nykytilanteesta.

   Oikeasti hyviä sijoitusasuntoja löytyy melko harvoin ja ne menevät nopeasti kaupaksi. Usein asuntovälittäjät tarjoavat niitä tuntemilleen sijoittajille jo ennen kuin asunto on välttämättä edes päässyt yleiseen esittelyyn tai nettiin. Netistäkin kuitenkin voi löytyä potenttiaalisia kohteita, varsinkin haja-asutusalueilta, joissa ei ole kovin paljon sijoittajia. Asunnon hinta ei kuitenkaan kerro koko totuutta vaan huomioon tulee ottaa myös ylläpitokustannukset, tulevat remontit, asunnon sijainti ja kunnan muuttoliike. Hinta kuitenkin on erittäin tärkeä osa onnistunutta sijoitusta, sillä voitto tehdää ostettaessa sijoitusta oli kyseessä sitten mikä tahansa sijoitus.

   Nykyään iso osa myytävistä asunnoista on myynnissä tarjouskauppa tms. hinnoittelulla, jolloin hinta määräytyy tarjousten perusteella. Tämän takia moni myynnissä oleva asunto näyttää houkuttelevalta myös sijoittajien silmiin. Hinta kuitenkin tulee nousemaan tarjousten myötä ja tästä syystä sijoittajan tulisi tietää paljonko hän on valmis enimmillään maksamaan kohteesta. Jos löydät muilta kriteereiltään sopivan kohteen netistä, mutta hinta on vielä pimennossa, apuun tulee tuottolaskuri. Sen avulla voit laskea kohteelle hintakaton, jonka jälkeen sijoitus ei ole enää vaatimuksiesi mukainen. Ylihintaa maksavia ostajia on paljon, koska ne jotka ostavat itselleen asuntoa lainalla, eivät välitä tuotoista vaan ainut hintakatto heille on pankin myöntämän lainan määrä. Tällä hetkellä pankit ovat kuitenkin melko tiukkoina lainan myöntämisen kanssa ja tästä syystä sijoittajille avautuu enemmän mahdollisuuksia tehdä onnistuneita sijoituksia. Samaisesta syystä myös myynti takkuaa, joka sekin vaikuttaa laskevasti toteutuviin myyntihintoihin. Sijoittaja voi rohkeasti tarjota alakanttiin kohteista jotka ovat olleet pitkään myynnissä ja kauppa saattaa toteutua.

______

Oletko koskaan joutunut tarjouskilpailuun sijoitusasuntoa ostaessasi? Voititko?