Salkkuni sisältö - Huhtikuu 2015

Myöhästyneet hyvän vapun toivotukset kaikille!

Kuukausi vaihtui ja asuntokauppa on ohi. Nyt olen virallisesti myös asuntosijoittaja. Mahtavaa! Osakesalkkuni tosin on kutistunut lähes olemattomiin, mutta pitää ajatella asiaa positiivisesti. Salkkuihini jäi vain 4 yhtiötä, joten pöytä on nyt puhdas ja ajankohtakin osakkeiden myynnille osui nappiin. Kuten kirjoitin aikasemmassa päivityksessä, niin odotinkin korjausliikettä tässä kuussa. Se, että kuinka syvä tämä korjausliike tulee lopulta olemaan on kysymysmerkki. Näillänäkymin en ole aloittamassa osakeostoja vielä hetkeen. Jään seuraamaan tilannetta, mutta todennäköisesti ensimmäiset uudet ostot ajoittuu alkusyksylle. Siihen asti kerään kassanpohjaa tai maksan pienemmän (ja korkeampi korkoisen) sijoituslainan pois. Voi olla, että ostan myös hieman arvometalleja ("oikeaa rahaa") nyt alkukesästä siltä varalta, että korjausliike muuttuukin pörssiromahdukseksi.

4 askelta miljonääriksi

   Toisin kuin yleisesti luullaan, rikastuminen on varsin yksinkertaista. Kaikki alkaa siitä, että ajattelee rahaa oikealla tavalla. Ajattelemalla rahaa työkaluna. Sitähän se on. Se mahdollistaa asioita, joita ei ilman rahaa voi tehdä, mutta mikä tärkeintä, se antaa vapauden valita mitä omalla ajallaan tekee. Sijoittamisen lopputuote ei näin ollen ole raha vaan aika. Raha kuitenkin mahdollistaa sijoittamisen ja lainavivun, joten kunnes tavoitteessa ollaan, sitä käytetään työkaluna. Yksi toimiva tie miljonääriksi onkin lainavipu ja sen käyttäminen asuntobisneksessä tai muussa sijoitustoiminnassa.

   Asuntojen "flippaus" ja vuokraaminen on helpoin ja pieniriskisin tapa tavoittaa miljoonan euron omaisuus jos lottovoittoa tai perintöä ei lasketa. Ostamalla asunnon lainavivulla saat vivutettua pienehkön rahan isoksi ja näin ollen saat pienellä rahalla ison rahan hyödyn. Kuulostaa jopa liian hyvältä ollakseen totta ja ehkä se hieman onkin. Sijotustoimintaan soveltuvia asuntoja on nimittäin hyvin harvassa ja niiden löytäminen on erittäin haasteellista. Esimerkiksi itse henkilökohtaisesti ajattelen, että Helsingin seudulta en edes etsi enää vuokraukseen soveltuvia kohteita. Asuntojen hinnat ovat liian korkeat siihen, että vuokrasta jäisi kulujen jälkeen vielä positiivista kassavirtaa tarpeeksi jäljelle. Pidän positiivista kassavirtaa erittäin tärkeänä yllätyskulujen vuoksi ja kauppaa ei tule jos sitä ei ole. Flippaus on ehkä vielä mahdollista Helsingissäkin, mutta haastavaa on varmasti sekin. Velkavivulla ostettu asunto ei tuo tarpeeksi tuottoja Helsingissä. Jos asunnon ostaa suoraan käteisellä voi saada tuotoksi 4-5% joka on kyllä parempi kuin pankkitilin korko, mutta se vaatii panostusta sijoittajalta ja hän joutuu sitomaan varallisuuttaan asuntoon. Nyt seuraavaksi lupaamani 4 askelta miljonääriksi.

Vuoden kuulumiset ja kirjoittamisen jatkaminen

Moi lukijat!

   Kirjoitukseni loppui viime vuoden Elokuussa. Tämä johtui siitä, että oma taloudentilani muuttui niin, että sijoittaminen ja säästäminen oli hyvin vaikeaa. Näin ollen, en saanut kirjoitettua blogiin oikein minkäänlaista motivoivaa sisältöä. Tilanne meni niin pahaksi, että jouduin jopa elämään osittain säästöilläni, mutta matkani taloudelliseen vapauteen on edelleen aikataulussa, ellei jopa hieman edellä.  Nyt tilanne on normalisoitunut ja oman säästöprojektin jatkaminen tuli ajankohtaiseksi. En missään vaiheessa lopettanut sijoitustoimintaa, en vain ole lisännyt pääomaa salkkuuni. Salkkuni Nordnetissä on toiminut ihan ok ja vuoden tuotto on ollut 31,44%. Toki nykyään yli puolet sijoituksistani on muualla kuin Nordnetissä, mutta siitä lisää myöhemmin.

Asuntosijoitusrahastot - Kyllä vai ei!?

    Uusi ja hieno idea Suomeen. Pyh! Itse idea on jo vanha, enkä oikeastaan tiedä onko tämä idea niin suunnattoman hienokaan. Jotenkin tähän asuntomarkkinatilanteeseen osuessaan tämä koko idea tuntuu piensijoittajien huijausyritykseltä. Pyrkivätkö pankit turvaamaan oman nahkansa mahdolliselta asuntojen hintojen romahdukselta? Rahastomuotoinen asuntosijoittaminen on muutenkin vähän ongelmallista monessakin mielessä. Ensinnäkin asunto ei ole ikinä konkreettisesti sinun. Sinulla ei todellisuudessa ole päätäntävaltaa siitä mitä asunnon kanssa tehdään. Sinä joudut maksamaan korkeita rahaston hallinnointikuluja, koska asuntojen ostaminen, vuokraus ja remontoiminen vaatii paljon enemmän vaivannäköä kuin esimerkiksi osakerahaston hallinnointi. Jos sijoitat saman verran rahaa omaan vivutettuun sijoitusasuntoon kun sijoittaisit rahastoon, niin oma sijoitusasuntosi olisi ennenpitkää sinun kokonaan, ilman velkaa, ilman välistävetäjiä. Rahastossa sitä ei tule ikinä tapahtumaan. Rahasto helpottaisi tosin siinä mielessä, että sinun ei tarvitse hoitaa asuntoja itse, mutta sitä varten on jo olemassa palvelu. http://www.vuokraturva.fi Hallinnointipalvelun tämänhetkinen hinta on 6% asunnon vuokrasta. Tämä kulu on kokonaisuudessaan vähennyskelpoinen verotuksessa. Uskon, että asuntosijoitusrahaston kulut ovat todellisuudessa enemmän. Esimerkkilaskelma: Asunnon vuokra 900€. Lainanhoitokulut ja vastikkeet 750€. Hallinnointikulut(6% vuokrasta) 54€. Yhteensä 900-750-54=96€ verotettavaa pääomatuloa kuukaudessa tilillesi, etkä joudu tekemään sen eteen mitään muuta kuin kantamaan riskin.

Asunnon tuottolaskuri ja sana nykytilanteesta.

   Oikeasti hyviä sijoitusasuntoja löytyy melko harvoin ja ne menevät nopeasti kaupaksi. Usein asuntovälittäjät tarjoavat niitä tuntemilleen sijoittajille jo ennen kuin asunto on välttämättä edes päässyt yleiseen esittelyyn tai nettiin. Netistäkin kuitenkin voi löytyä potenttiaalisia kohteita, varsinkin haja-asutusalueilta, joissa ei ole kovin paljon sijoittajia. Asunnon hinta ei kuitenkaan kerro koko totuutta vaan huomioon tulee ottaa myös ylläpitokustannukset, tulevat remontit, asunnon sijainti ja kunnan muuttoliike. Hinta kuitenkin on erittäin tärkeä osa onnistunutta sijoitusta, sillä voitto tehdää ostettaessa sijoitusta oli kyseessä sitten mikä tahansa sijoitus.

   Nykyään iso osa myytävistä asunnoista on myynnissä tarjouskauppa tms. hinnoittelulla, jolloin hinta määräytyy tarjousten perusteella. Tämän takia moni myynnissä oleva asunto näyttää houkuttelevalta myös sijoittajien silmiin. Hinta kuitenkin tulee nousemaan tarjousten myötä ja tästä syystä sijoittajan tulisi tietää paljonko hän on valmis enimmillään maksamaan kohteesta. Jos löydät muilta kriteereiltään sopivan kohteen netistä, mutta hinta on vielä pimennossa, apuun tulee tuottolaskuri. Sen avulla voit laskea kohteelle hintakaton, jonka jälkeen sijoitus ei ole enää vaatimuksiesi mukainen. Ylihintaa maksavia ostajia on paljon, koska ne jotka ostavat itselleen asuntoa lainalla, eivät välitä tuotoista vaan ainut hintakatto heille on pankin myöntämän lainan määrä. Tällä hetkellä pankit ovat kuitenkin melko tiukkoina lainan myöntämisen kanssa ja tästä syystä sijoittajille avautuu enemmän mahdollisuuksia tehdä onnistuneita sijoituksia. Samaisesta syystä myös myynti takkuaa, joka sekin vaikuttaa laskevasti toteutuviin myyntihintoihin. Sijoittaja voi rohkeasti tarjota alakanttiin kohteista jotka ovat olleet pitkään myynnissä ja kauppa saattaa toteutua.

______

Oletko koskaan joutunut tarjouskilpailuun sijoitusasuntoa ostaessasi? Voititko?

Rikastumisen kymmenen sääntöä

1. Hanki töitä

   Niin naurattavan päivänselvältä kuulostava neuvo, mutta kuinka monen työttömän ihmisen olet kuulut kertovan rikastumishaaveistaan. Toki rikastuminen ja tarkemmin sanottuna äkkirikastuminen voi osua myös työttömän kohdalle, mutta rikastuminen kuin ihmeen kaupalla on... ihme ja siihen luottavalla on kevyesti sanottuna hieman turhan suuret odotukset. "Töitä tekevälle riittää" kuuluu sanonta ja ainakin omalla kohdalla näin on myös aina ollut. En sano, että kaikki jotka työttömänä joutuvat olemaan sitä välttämättä haluavat, mutta omalla aktiivisella etsimisellä ja työtä pelkäämättömällä asenteella, töitä pitäisi löytyä varsin nopeasti. Pitää vain pitää mielessä, että työ kuin työ on työtä ja siitä maksetaan. Loppujen lopuksi rikastumiseen tarvitsee pääomaa ja työ on loistava keino hankkia sitä.

Sijoittaminen velkarahalla

   Otsikko kuulostaa varmasti pahalta ja suurin osa ihmisistä on sitä mieltä, että velkarahalla sijoittaminen on yksinkertaisesti tyhmää. Näin ei kuitenkaan mielestäni ole. Miksi?

   Oletetaan tilanne, että olet saanut maksettua asuntolainastasi puolet. Ongelmaksi kuitenkin muodostuu se, että jos haluat varallisuutesi kasvavan jatkossakin sinun pitäisi saada tuottoa varallisuudellesi. Velattomassa asunnossa kiinni olevat varat eivät kasva välttämättä ollenkaan ja pahimmassa tapauksessa arvo jopa pienenee. Asunnon uudelleen lainoittaminen on siis tässä tapauksessa enemmän kuin suotavaa, että asunnossa kiinni oleva varallisuus saadaan takaisin sijoituksiin tuottamaan lisää varallisuutta. Miten?