maanantai 16. toukokuuta 2016

Omistusasuminen kannattaa!?

Aloitan tämän artikkelin kirjoittamisen kertomalla muutamalla sanalla, että mikä on sijoitus. Sijoitus on rahalla ostettu asia, joka tuottaa omistajalleen lisää rahaa tavalla tai toisella ilman, että sijoituksesta tarvitsee luopua. Esimerkiksi yhtiön osake tuottaa uutta rahaa osinkojen muodossa, sijoitusasunto tuottaa uutta rahaa vuokran muodossa, obligaatiot tuottavat uutta rahaa koron muodossa ja jopa metsä tuottaa uutta rahaa kasvavan puun muodossa. Näiden lisäksi on lisämauste nimeltä arvonnousu, joka on mielestäni vain spekulointia kunnes se on realisoitu. Toisin sanoen, sitä ei voi mielestäni laskea tuotoksi ennen kuin sijoitus on myyty voitolla. On myös sijoitusmuotoja, joissa arvonnousu on ainut tuoton muoto ja niissä itse sijoitusta täytyy myydä saadakseen uutta rahaa irti sijoituksesta. Esimerkkejä tällaisista on arvometallit, remontointimielessä ostettu sijoitusasunto tai joissakin tapauksissa oma koti.

Hyvä. Nyt voi romuttaa yhden mahtavan myytin länsimaisesta kulttuurista. Jatka lukemista, varsinkin jos harkitset oman asunnon ostoa.

"Osta asunto, se on sijoitus!!"


Vai onko sittenkään? Vaikka nettovarallisuutesi kasvaa maksaessasi asuntolainaa pois, niin se ei tarkoita, että sinulla olisi käsissä sijoitus. Nettovarallisuutesi kasvaisi vaikka ainut asia mitä tekisit olisi, että jättäisit asuntolainan lyhennyksen verran rahaa tilillesi joka kuukausi. Nettovarallisuutesi nousu ei näin ollen ole mitenkään riippuvainen omistusasunnostasi. Kuten tuossa mainitsin, niin omistusasunto voi joissakin tapauksissa olla sijoitus, mutta silloinkin yleensä se on aika kehno sijoitus. Se on sijoitus vain siinä tapauksessa jos maksamasi vastikkeet, lainan korot, uusiin jääkaappeihin yms. menneet maksut, vakuutusmaksut, sähkölaskut, vesivahingon laskut, yms. ovat olleet vähemmän kuin asuntosi arvo on noussut siinä vaiheessa kun myyt sen. Voit arvioida asunnon hinnan myymättä sitä, mutta oli arvio mikä tahansa, se ei tee asunnosta vielä sijoitusta. Voitolla myyminen tekee, mutta kun lasketaan kaikki todelliset asunnosta koituneet kulut, niin se ei olekaan enää kovin helppoa.

Myönnyn sen verran omistusasumisen puolelle, että se on loistava tapa pakottaa itsensä säästämään rahaa. Jos lyhennyksiä ei tee, niin pankki vetää ison herneen nenään. Tämäkään ei tosin tarkoita, etteikö vuokralla asuja voisi säästää myös, vaikkakin varmasti vähän vähemmän.

"Omistusasuminen on aina järkevämpää kuin vuokralla asuminen!!"


Kuten yllä kirjoitin, niin omistusasumisessa on piilokuluja. Kuluja, joita ei edes välttämättä ajatella johtuvan omistusasumisesta. Jos taloyhtiöön tehdään kattoremontti, putkiremontti tai julkisivuremontti niin aina maksajana olet sinä, joka omistat taloyhtiöstä asunnon. Jos naapurillasi tapahtuu vesivahinko ja jos vahinko on johtunut taloyhtiön vastuualueista kuten esimerkiksi putkista, niin taas sinä olet maksamassa remonttia. Vuokralainen ei näistä maksa. Tähän otan esimerkiksi ihan omakohtaisen kokemuksen omistusasumisesta. En muista aivan tarkkoja lukuja, mutta lähelle menee kuitenkin. Maksoimme asunnosta 135.000€ ja teimme mielestämme erinomaisen kaupan. Tiesimme, että asuntoon on tulossa putkiremontti ja otimme sen huomioon arvioidessamme kaupan kannattavuutta. Putkiremontin hinta-arvio oli tuolloin noin 700€/m2. Meidän tapauksessa reilu 30.000€(hieman yli 4 vuoden vuokrat sen ajan vuokrilla laskettuna), MUTTA asiat eivät menneetkään aivan niin kuin oli alunperin ilmoitettu ja taloyhtiössämme päätettiin tehdä laajempi saneeraus. Putkien lisäksi tehtiin seuraavaa... Sähköjen uusiminen, hissin rakentaminen, katon täydellinen uusiminen, julkisivun täydellinen uusiminen, pihakannen(alla autohalli) uusiminen, lukkojen uusiminen, ovien uusiminen, saunatilojen uusiminen, porraskäytävien maalaaminen, ym pientä. Emme myyneet asuntoa remontin aikana, koska siitä ei olisi saanut edes sitä mitä itse siitä maksoimme. Odotimme, että remontit oli valmiit ja laitoimme asunnon myyntiin noin 5-6 vuoden jälkeen. Lopullinen hinta taloyhtiön remonteille meidän asunnon kohdalla oli noin 120.000€(n. 2670€/m2) eli noin 15-16 vuoden vuokralla asumisen kulut. Siihen kun lisätään asunnon sisäremontin kulut, korkokulut laina-ajalta ja muut asumisen kulut niin tappiolle menee, vaikka asunnon myyntihinta olikin lopulta 260.000€. Tuossa hinnassa on vain vajaa 2% todellista arvonnousua, eikä se riitä lähellekään kattamaan muita kuluja mitä omistusasumisesta koitui. Mitään uutta rahaa ei käteeni tullut tämän asunnon osilta. Toki minulle jäi rahaa käteen kaupasta, mutta sen rahan olin itse "laittanut säästöön" lainoja lyhentäessäni. Oliko tämä asunto siis sijoitus? Ei ollut.

Miksi vuokralla asuminen sitten kannattaisi? 


Sehän toki riippuu vuokrasta, mutta asumme nyt noin 260.000€ arvoisessa asunnossa vuokralla. Sen kokoisen lainan korkokulut olisivat nyt matalien korkojen aikaan arviolta 325€ kuukaudessa (korko 1,5%). Vuokramme on aika korkea 1130€. Maksamme siis nyt 805€ enemmän kuin maksaisimme tästä pelkkiä korkoja omistusasuntona. Mitään muita kuluja ei ole huomioitu. Nyt jos korko olisi 5% (mikä on kohtalaisen "normaalitaso"), niin korkokulut olisivat noin 1083€ eli maksaisimme vain 47€ enemmän kuin pelkät korkokulut olisivat. Kyllä minä sen verran voi maksaa enemmän siitä hyvästä, että voin vain soittaa huoltoyhtiölle, että liesi ei lämmitä tarpeeksi ja saan uuden lieden. Myönnän, että tällä hetkellä voi olla kannattavaa asua omistusasunnossa matalien korkojen vuoksi, mutta kun korot lähtevät nousuun, niin asunnosta on vaikea päästä enää siinä vaiheessa eroon ja hinta laskee, minkä johdosta "sijoituksesta" tulee jälleen kuluerä. Nyt tulee rohkea väite, mutta mikäli merkkeihin on yhtään luottaminen, niin omistusasunto(jossa itse asuu) kannattaa myydä nyt. Hinnat tulevat kääntymään rajuun laskuun kun korot nousevat,  koska kotitaloudet ovat raa'asti ylivelkaantuneita, eikä heillä ole varaa maksaa korkeampaa korkoa. Asuntoja tulee myyntiin paljon ja ylitarjonta laskee hintoja. Elpyminen tästä tulee ottamaan vuosia. Hinnat ovat parhaillaan juuri nyt.

______

Mitä mieltä olet tästä aiheesta? Onko sinulla vasta-argumenttia aiheesta? Esitä se kommenteissa niin keskustellaan lisää.


8 kommenttia :

  1. En myy. Kyllä omistusasuminen on kivempi kun voi rempata mieleseksi =) Myös korkoesimerkki on huono koska kaikki pankit tarjosivat meillekin 0,8% marginaalia.

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Niin onhan omistusasumisessa niitä hyviäkin puolia. Varsinkin tunteisiin perustuvia. En kiellä sitä, etteikö omistusasuminen ole mukavaa. Ei tarvitse myöskään murehtia mahdollisia vuokrasopimuksen irtisanomisia yms.

      Korko on luonnollisesti jokaisella henkilökohtainen ja esimerkissä otin sellaisen koron, jonka uskon olevan aika lähellä keskiarvoa nyt. Tuolla erolla ei kuitenkaan ole itse laskelmassa suurta merkitystä kun puhutaan tulevaisuuden koronnoususta. 5% korko vai 5,7% korko... ei muuta asiaa juurikaan.

      Poista
  2. Sinäänsä hyvä, että joku ravistelee omistusasumisen "ylivertaisuutta". Nuo mainitsemasin pointit ovat pääosin ihan valideja ja etenkin muuttotappioalueilla arvon aleneminen on suuri riski.

    Kuitenkin nuo laskelmasi ovat hieman ontuvat (tarkoituksella provosoidut?). Ensinnäkin jos sinulla on 260 000e asunto 100% velalla, niin vain silloin maksat 5% korkotasolla korkoja tuon 1083e / kk. Jokaisella lyhennyksellä jäljellä oleva lainapääoma kutistuu ja tuo koron osuus pienenee, jolloin säästöön kertyy kuukausi kuukaudelta enemmän pääomaa suhteessa vuokraan.

    Toinen juttu mitä laskelmissasi et ottanut huomioon on inflaatio. Inflaatio pitää huolen siitä, että vuokrat melko varmasti nousevat palkkakehityksen tahdissa, kun taas laina ei kasva inflaation tahdissa.

    Eli vuosien saatossa inflaatio nostaa vuokria kun taas velan määrä pienenee ja sitä myötä korkokulut pienenevät. Toki vuokralla riskejä on vähemmän.

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Kyllä. Asiallisia pointteja. Kärjistin tekstiä, jotta selittämäni asia tulisi selväksi. Myös inflaatio on asia mitä en ottanut huomioon, jotta teksti pysyisi yksinkertaisempana. Lainojen reaaliarvoon se vaikuttaa pitkällä aika välillä, mutta koska omistusasuntoon tehdään remontteja melko usein, niin inflaation tuoma etu sulaa aika tehokkaasti niihin. Ei kuitenkaan varmastikaan täysin, olet oikeassa siinä.

      Taidanpa tehdä tarkemman laskelman aiheesta.

      Poista
  3. Hyvää kritiikkiä. Mutta itse aloittaisin omistusasumisen kustannuksien arvioinnin seuraavalla ajatuskokeella: entä jos asuukin velattomassa omistusasunnossa? Eikös se varsinkin ole jo huomattavasti vuokralla asumista edullisempaa? No ei tietenkään!
    Oletetaan, että asut 260 000 euron velattomassa omistusasunnossa. Päätät myydä sen ja sijoittaa rahat 6 % keskimääräisellä tuotolla. Tällöin saat vuodessa tuolle pääomalle tuottoa 15600 euroa, eli 1300 euroa/kk. Jos vuokra vastaavasta asunnosta on 1130 euroa, niin sitähän säästää 170 euroa joka kuukausi asumalla vuokralla!
    Toki velkarahoitus on omaa pääomaa edullisempaa, mutta lainaa joutuu valitettavasti lyhentämään, jolloin lainanlyhennyksille jää saamatta tuo mainittu tuotto.
    Eli varsinkin paikoissa, joissa hintojen ja vuokrien suhteellinen ero on suuri (eli esim. Helsingissä), voi todellakin olla kannattavampaa asua vuokralla. Tietysti molemmissa asumismuodoissa on muitakin hyviä ja huonoja puolia, mutta jos tavoitteena on vaurastua, ei omistusasuminen ole siihen mikään erityisen hyvä keino.

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Tämäkin on totta. Omistusasunto ei tuota uutta rahaa lainkaan ja tästä syystä asunto ei ole sijoitus edes velattomana ellei sitä myy voitolla. Jos rahaa on ostaa asunto velattomana, niin se ei vielä tarkoita, että se kannattaa tehdä. Velka tekee itseasiassa siitä kannattavampaa, koska silloin pääsee mahdollisesti hyötymään arvonnoususta pankin rahoilla. Jos omasta rahasta on kyse, niin löytyy paremmin tuottavia sijoituksia, mihin ne kannattaa mielummin laittaa. 6% on vieläpä aika varovainen arvio tuotosta. Tämä on kieltämättä aika monisyinen aihe ja argumentteja löytyy puolin ja toisin. Hyvä, että herättää keskustelua.

      Poista
  4. Ette huomioi ollenkaan sitä, että omaa velatonta (tai osittain velallista) asuntoa vastaan voi ottaa lainaa. Esimerkiksi ostavuokraavaurastu.com sivustolla kuvataan miten esimerkiksi 100.000€ (esimerkki esim. Oulu/JKL) velattomalla asunnolla voi hyvinkin saada vakuusarvoa hyödyntämällä 2-3 sijoitusyksiötä ilman käteistä. Pääomat töihin ukot ja vipua hyödyntämään :)

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Kyllä tätä on käsitelty myös minun blogissani ja velkavivun käyttö on tärkeä asia sijoittamisessa. Tässä artikkelissa kuitenkin puhutaan omistusasumisesta, eikä asuntosijoittamisesta. Vertailen tässä artikkelissa omistusasumista ja vuokra-asumista. Oletuksena tässä artikkelissa myös on, että asunto on juuri ostettu osittan (30/70) lainarahoituksella, jolloin asunnossa ei ole vapaata vakuutta jäljellä.

      Poista