tiistai 24. maaliskuuta 2015

4 askelta miljonääriksi

   Toisin kuin yleisesti luullaan, rikastuminen on varsin yksinkertaista. Kaikki alkaa siitä, että ajattelee rahaa oikealla tavalla. Ajattelemalla rahaa työkaluna. Sitähän se on. Se mahdollistaa asioita, joita ei ilman rahaa voi tehdä, mutta mikä tärkeintä, se antaa vapauden valita mitä omalla ajallaan tekee. Sijoittamisen lopputuote ei näin ollen ole raha vaan aika. Raha kuitenkin mahdollistaa sijoittamisen ja lainavivun, joten kunnes tavoitteessa ollaan, sitä käytetään työkaluna. Yksi toimiva tie miljonääriksi onkin lainavipu ja sen käyttäminen asuntobisneksessä tai muussa sijoitustoiminnassa.

   Asuntojen "flippaus" ja vuokraaminen on helpoin ja pieniriskisin tapa tavoittaa miljoonan euron omaisuus jos lottovoittoa tai perintöä ei lasketa. Ostamalla asunnon lainavivulla saat vivutettua pienehkön rahan isoksi ja näin ollen saat pienellä rahalla ison rahan hyödyn. Kuulostaa jopa liian hyvältä ollakseen totta ja ehkä se hieman onkin. Sijotustoimintaan soveltuvia asuntoja on nimittäin hyvin harvassa ja niiden löytäminen on erittäin haasteellista. Esimerkiksi itse henkilökohtaisesti ajattelen, että Helsingin seudulta en edes etsi enää vuokraukseen soveltuvia kohteita. Asuntojen hinnat ovat liian korkeat siihen, että vuokrasta jäisi kulujen jälkeen vielä positiivista kassavirtaa tarpeeksi jäljelle. Pidän positiivista kassavirtaa erittäin tärkeänä yllätyskulujen vuoksi ja kauppaa ei tule jos sitä ei ole. Flippaus on ehkä vielä mahdollista Helsingissäkin, mutta haastavaa on varmasti sekin. Velkavivulla ostettu asunto ei tuo tarpeeksi tuottoja Helsingissä. Jos asunnon ostaa suoraan käteisellä voi saada tuotoksi 4-5% joka on kyllä parempi kuin pankkitilin korko, mutta se vaatii panostusta sijoittajalta ja hän joutuu sitomaan varallisuuttaan asuntoon. Nyt seuraavaksi lupaamani 4 askelta miljonääriksi.

1. Opi säästelijääksi

   Olen aikaisemminkin kirjoittanut, että usein rikkaita ihmisiä pidetään saitureina. He eivät ole sitä. Ainakaan aina. Nimittäin säilyttääkseen omaisuutensa ihmisten tulee käyttää vähemmän kuin mitä he tienaavat. Rikas tietää mitä hän tienaa ja elää sen mukaan. Miljoonan euron omaisuus ei vielä tuota tarpeeksi siihen, että alla hyrräisi Lamborghini ja kotona hääräisi oma hovikokki. Tärkeää rikastumisessa on siis säästäväisyys. Raha on aikaa.. omaa aikaa.

2. Kerää ensimmäinen käsiraha ja osta ensimmäinen sijoitusasunto

   Ainakin kirjoitushetkellä pankit lainaavat sijoittajille rahaa jos 2 ehtoa täyttyy. Toinen on, että sijoituskohde on hyvä ja toinen on, että sijoittajalla on tilanteesta riippuen noin 20-30% sijoituksen hankintahinnasta omaa rahaa tai muita vakuuksia. Jos siis kyseessä on ensimmäinen asuntosi, joudut säästämään kasaan omarahoitusosuuden. Esim. 105.000€ sijoitusasunnossa se olisi 31.500€. Toki Suomesta löytyy huomattavasti edullisimpiakin sijoituskohteita, joihin pääsee käsiksi pienemmällä omarahoitusosuudella.

3. Osta velkavivulla miljoonan euron edestä asuntoja

   Nyt kun sinulla on 1 sijoitusasunto, joka kasvattaa sinun nettovarallisuuttasi joka kuukausi lainan lyhentyessä ja positiivisen kassavirran kerääntyessä tilillesi, voit käyttää tämän asunnon lainoittamatonta osaa uuden asunnon omarahoitusosuuden pienentämiseen tai lainalla kattamiseen. Asuntojen markkina-arvosta 70% hyväksytään vakuudeksi ja jos teit hyvän kaupan kohdassa 2, ostit ensimmäisen asuntosi alle markkinahinnan. Nyt jos asuntosi markkina-arvo on 150.000€ ja lainaa on jäljellä 75.000€, on siinä vapaata vakuutta jäljellä 30.000€. Se riittäisi vakuuttamaan lainan 100.000€ asunnon omarahoitusosuuteen kokonaisuudessaan. Toteuttamalla kyseisen kaupan, sinulla on asuntovarallisuutta jo nyt noin 300.000€ edestä (olettaen, että toinenkin asuntokauppa oli hyvä.) ja lainaa 175.000€. Ensimmäisen asuntosi vakuudet ovat nyt käytetty, mutta toisen asuntosi vakuuksia on vielä käyttämättä ja voit nyt käyttää niitä seuraavan asunnon hankintaan. Oleellista tässä on, että tekemäsi asuntokaupat ovat reilusti alle markkinahinnan. Tästä syystä hyviä ostokohteita on erittäin harvassa. Ole kärsivällinen niitä etsiessäsi. Yksi huono kauppa hidastaa etenemistä huomattavasti. Älä siis tee niitä.

Jatka näin, kunnes omistamiesi asuntojen yhteenlaskettu markkina-arvo on miljoona euroa. Siirry sen jälkeen vaiheeseen 4.

4. Maksa velka pois

   Kun asuntojen markkina-arvo on tavoitteessa, aloita lainojen pois maksaminen. Vuokratulot ovat tässä vaiheessa jo kohtalaisen korkeat ja ne kattavat kaikkien lainaohjelmien mukaiset lyhennykset, korot ja asuntojen muut kulut. Lisäksi vuokrasta jää tilillesi hieman rahaa. Tätä sanotaan positiiviseksi kassavirraksi. Älä käytä tätä rahaa itseesi koko sijoitusaikana vaan säästä se erilliselle tilille tai sijoita ne uusiin asuntosijoituksiin. Neljännessä vaiheessa voit lopettaa säästämisen, mutta käytä sen sijaan kaikki ylimääräinen raha pienimmän lainasi pois maksuun. Kun se on maksettu pois, kassavirta kasvaa ja näin voit käyttää nyt enemmän rahaa seuraavaksi pienimmän lainan maksuun. Tee näin niin kauan, että kaikki lainat ovat maksettu ja onneksi olkoon! Olet miljonääri ja voit keskittyä nauttimaan vuokratuloista ja omasta vapaasta ajasta.

________

Heräsikö kysymyksiä? Mistä haluatte minun kirjoittavan seuraavaksi? Kommentoikaa alle.

11 kommenttia :

  1. Mitä jäi todennäköisesti uupumaan kohdasta 4:
    - Olet muuttunut niin raha-ahneeksi, ettet maksa velkaa pois vaan sijoitat lisää, koskaan nauttimatta varallisuudestasi.
    - Olet 55-vuotias. Sinulla on rahaa, mutta ei energiaa

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Olet oikeassa. Näin todella voi käydä, mutta en ehkä sanoisi sitä ahneudeksi vaan rakkaudeksi lajiin. Tämä on mielestäni yksi tärkeä syy siihen, että sijoittamisen täytyy olla tavoitteellista. Tavoitteeseen päästyään voi alkaa nauttimaan varallisuudestaan näin toivoessaan. Tokikaan miljoona euroa ei riittäisi kuin noin 30 vuodeksi laakereilla lepäämiseen(inflaatio ei huomioitu), joten ei sijoittamista vielä edes kannattaisi lopettaa miljoonan varallisuudella. Riippuu tietysti iästä ja siitä, että aikooko työskennellä palkkatyössä varallisuudesta huolimatta.

      Poista
  2. Hieman on hidas tapa tuo.
    Jos ajatellaan, että opintojen jälkeen siirryt työelämään 25 vuotiaana ja alat säästää tuota 31500e pääomaa, vaikkapa 200e kuukaudessa, se vie 13 vuotta. Olet siis 38 vuotias, kun pääset kiinni ensimmäiseen asuntoon ja se miljoona häämöttää vielä aika kaukana.

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. 200 euroa kuussa on aika hidas tahti säästää jos on opiskellut 25 vuotiaaksi. ;) Asunnon hinta ja näin ollen myös käsiraha riippuu paljon siitä, mistä sen aikoo ostaa. Hyviä sijoitusasuntoja löytyy huomattavasti tuota halvemmallakin. Itseasiassa asunnon hinnalla ei ole juurikaan merkitystä. Vain positiivinen kassavirta on tärkeää ja se, että kauppa on ollut oikeasti kannattava. Uskallan väittää, että jos lottoa ja perintöä ei lasketa, niin tämä on nopein tapa saavuttaa miljoonan omaisuus tyhjästä. Toinen varteenotettava vaihtoehto on osakeyhtiön perustaminen ja sen myyminen, mutta tämä vaatii huomattavasti enemmän työtä, taitoa ja onnea.

      Poista
  3. Tärkeintä on saada asunto vuokralle. Elikkä asunnon sijainti erittäin tärkeä.

    VastaaPoista
  4. Kun puhut positiivisesta kassavirrasta, tarkoitatko kassavirtaa ennen vai jälkeen verojen?

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Verot on huomioitu kuluina. Positiivinen kassavirta on se raha, joka jää puhtaana käteen kuukauden päättyessä

      Poista
  5. Onko huono tilanne, jos jää kuukaudessa kaikkien lainanlyhennyksien, vastikkeiden ja pääomatuloveron jälkeen 85€ miinukselle (kassavirta -85€), kun sijoitusasunto on ostettu yliopistokaupungin keskustasta 93% velkavivulla, taloyhtiö on omalla tontilla ja asunnon vuokratuotto on 5,8% (Voisi nousta kesäsesongissa 6,2%). Noin korkea velkavipu siksi, että vakuuksia oli, joten tahdoin mieluummin ottaa enemmän velkaa ja jättää puskuria/sijoittaa löysät rahat pörssiin.

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. En sanoisi, että huono tilanne, mutta itselleni positiivinen kassavirta on erittäin tärkeä. Lähinnä sen vuoksi, että asunnoista tulee auttamatta yllätyskuluja ja olisi hyvä saada asunto maksamaan itsensä myös niiden osilta. Nettovarallisuutesi kuitenkin kasvaa negatiivisesta kasavirrasta huolimatta ja sehän on tärkeintä. Tiedän, että useat asuntosijoittajat neuvovat ostamaan kohteen 50%-70% lainavivulla(tuolloin myös kassavirta on helpompi saada positiiviseksi), mutta en itse ole ihan samaa mieltä. Jos muita sijoituksia on, niin ne kannattaa näin matalien korkojen aikaan säilyttää parhaan mukaan ja ottaa mielummin enemmän halpaa lainaa. Jos/kun korot nousevat yli muiden sijoitusten tuoton, niin silloin voit myydä osakkeet ja maksaa muilla vakuuksilla katetun lainan pois. Samoin voi tehdä jos negatiivinen kassavirta koituu ongelmaksi esimerkiksi työn menetyksen johdosta. Jos muita sijoituksia/rahaa ei löydy, niin siinä tapauksessa en suosittele näin korkeaa lainavipua, koska lainan kuluja on tarpeen vaatiessa hyvin vaikeaa laskea maksamatta lainaa osittain pois. Sanoisin, että olet tehnyt melko hyvän sijoituksen ottaen huomioon korkean vivutuksen. Jos oman pääomasi suhde olisi "normaali" 30% niin kassavirtasi olisi hyvin todennäköisesti positiivinen tai ainakin hyvin lähellä sitä.

      Poista
  6. Mulla on kysymys eikös Velkavipu ole huono idea jos on tosi hyvä palkka? Ja jos ottaa lainaa niin kannattaako ottaa kuinka paljon ja milloin ne kannattaa maksaa pois?

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Pahoittelut viivästyneestä vastauksesta. Kommenttisi oli mennyt minulta täysin ohi.

      Suuret tulot eivät oikeastaan vaikuta siihen, että millaista velkavipua sijoittajan kannattaa käyttää. Vieraan pääoman määrä määräytyy sijoittajan henkilökohtaisen riskinottohalukkuuden mukaan. Mitä suurempaa velkavipua käyttää, niin sitä riskisempää sijoitustoiminta on. Toki myös riskin mukana omalle pääomalle odotettu tuotto kasvaa.

      Velkavivun kokoon vaikuttaa myös jonkin verran sijoituskohde. Jos kyseessä on asuntosijoitus, niin velkaa usein otetaan sen verran, että lainan kulut ja lyhennys saadaan hoidettua vuokralla. Arvopaperisijoituksiin otettu laina on kalliimpaa (korkeampi korko) ja tyypillisesti arvopaperit tuottavat tasaista kassavirtaa prosentuaalisesti vähemmän kuin asunnot, joten vipu on usein pienempi.

      Jos olet saanut neuvoteltua hyvät ehdot lainallesi ja sillä ostettu sijoitus tuottaa enemmän kuin lainan kulut ovat, niin lainan takaisin maksun kanssa ei kannata hätäillä. Laina kannattaa maksaa pois siinä vaiheessa, jos sen kulut nousevat yli sijoituksen tuotto-odotuksen. Tällä hetkellä, kun korot ovat vielä matalalla, ottaisin mielelläni niin sanotun "bullet"-lainan, joka maksetaan takaisin yhdessä erässä laina-ajan lopussa.

      Poista