sunnuntai 1. marraskuuta 2015

Asuntosijoittaminen - 8 vinkkiä asuntosijoittamista ajattelevalle

Nyt on kulunut noin puoli vuotta ensimmäisen asuntosijoituksen hankinnasta... ja melkein sama aika viimeisestä kirjoituksestani. Pahoittelut siitä. Tämä puolivuotta on ollut erittäin opettavainen ajanjakso, nimittäin toinen vuokralainen ryhtyi hyvin pian omistajavaihdoksen jälkeen erittäin hankalaksi. Siitä en halua tämän enempää puhua, jotta hänen yksityisyytensä säilyy. Ongelmia hän kuitenkin sai järjestettyä jo ensimmäisten kahden kuukauden aikana niin paljon, että sain opetella lakia heti alusta pitäen. Mieleeni on nyt tullut tämän asian tiimoilta muutama asia, jotka haluan jakaa tätä alaa harkitseville. En missään nimessä halua pelotella ketään, mutta ongelmatilanteita luonnollisesti tulee eteen, kun ollaan tekemisissä erilaisten ihmisten kanssa. Minulla on ollut huomattavasti tavallista rajumpi alku taipaleellani. Suosittelen edelleen hyvän sijoitusasunnon ostoa kaikille, joita se kiinnostaa. Tässä lupaamani 8 vinkkiä:

1. Aloita!

Omalla kohdallani aloittamisessa meni vuosia. Kiinnostuin ensimmäisen kerran asuntosijoittamisesta vuonna 2008, ehkä jopa aikaisemminkin. Kaikki vuodet sen jälkeen asuntosijoittamisen osalta ovat siis olleet hukattua aikaa. Olen menettänyt vitkuttelun takia suunnattomasti tuottoja ja taloudellista riippumattomuusaikaa eli eläkevuosia. Kuka tietää, vaikka olisin jo nyt tavoitteessani, jos vain olisin uskaltanut aloittaa ajoissa. Asuntosalkku kasvaa nopeasti sen jälkeen kun asiat saa käyntiin. Tuotot tulee vain sijoittaa takaisin kasvamaan: ensin arvopapereihin, ja kun sijoituksia on tarpeeksi kasassa, niin uuteen sijoitusasuntoon. Ja tämä sama uusitaan, kunnes ollaan "maalissa". Älä siis jää odottamaan"oikeaa" hetkeä.

2. Tunne laki 

Asianajaja tai tuomari ei tarvitse olla, mutta lakiasioista on hyvä ainakin jaksaa ottaa selvää aina kun ongelmia selvittää. Yleisesti luullaan, että Suomessa laki on vuokralaisen puolella, mutta kyllä vuokranantajallakin on aika hyviä oikeuksia, jotka turvaavat omaisuuden. Pidä huolta, että vuokrasopimus on lainmukainen ja niin kattava kuin suinkin mahdollista. Hyviä sopimuspohjia löytyy internetistä. Laki on oikeudenmukainen molemmille osapuolille. Se helpottaa asioita ja estää riitatilanteita.

3. Noudata lakia

Noudata aina lakia! Tämä on tärkeää. Pahimmassa tapauksessa voit joutua korvaamaan vuokralaisille tuhansia jos jokin asia ei ole mennyt kuten laki sanoo. Lakia vastaan ei voi sopia eli kahdenkeskeisten sopimustenkin tulee noudattaa lakia. Lainvastaiset sopimukset eivät ole päteviä, vaikka ne olisivat päteviä kirjoitusasultaan ja niissä olisi kummankin osapuolen nimikirjoitukset. Ilmoita myös korjaus-/remontointitöistä lain määräysten mukaisesti ajoissa, niin vältyt riitatilanteilta ja mahdollisilta vuokranalennuksilta. Täältä löytyy Laki asuinhuoneiston vuokraamisesta.

4. Ole ystävällinen

Missään tilanteessa ei ole järkevää menettää malttiaan. Hyvä yhteistyö vuokranantajan ja vuokralaisen välillä helpottaa asioita huomattavasti. Pysy rauhallisena, vaikka sisälläsi kiehuisi kuinka. Paras keino "taistella" on nojata lakiin ja pysyä virallisena sekä rauhallisena. Vuokralainen voi yrittää kaikin mahdollisin keinoin saada sinut hermostumaan ja tekemään virheen, josta hän voisi vaatia korvauksia. Pidä kuitenkin pää kylmänä. Varmista, että myös hän noudattaa lakia. Jos olet noudattanut kaikissa asioissa lakia, voit pysyä täysin rauhallisena ja selittää tilanne asiallisesti vuokralaiselle.

5. Älä anna periksi ilman painavaa syytä

Antamalla periksi, esimerkiksi vuokranalennuksen suhteen, näytät vuokralaiselle, että sinua voi pompotella. Siitä seuraa tulevaisuudessa ongelmia. Mikäli laki ei velvoita sinua toimimaan toisin, niin pysy päätöksessäsi tiukasti. Tietysti vuokraa voi myös alentaa, jos haluaa esimerkiksi palkita vuokralaista hyvistä yhteisistä vuosista. Tämä on oikein suotavaa, jos siihen on mahdollisuus. Hyvä vuokralainen on erittäin arvokas asia.

6. Älä ole ahne

Älä ajattele vain rahaa. Jos vaikka kiuas hajoaa ja se täytyy uusia, älä osta halvinta mahdollista "kiinan ihmettä". Halvalla harvoin saa hyvää ja tästä johtuen joudut uusimaan kiukaan todennäköisesti uudestaan varsin lyhyessä ajassa. Ostamalla laadukkaan, mutta järkevän hintaisen tuotteen, on sillä parempi mahdollisuus myös kestää pidempään.

7. Keskustele kirjallisesti

Riitatilanteissa tulee aina keskustella niin, että siitä jää jälki. Jos vuokralainen soittaa ja huutaa sinulle puhelimeen törkeyksiä voit ilmoittaa, että haluat keskustella asioista esimerkiksi sähköpostitse. Kaikki kirjalliset keskustelut ovat todistusaineistoa mahdollisissa oikeustoimissa. Ole aina asiallinen ja mahdollisimman täsmällinen kun kirjoitat. Lue viesti uudestaan ennen lähettämistä. Muista kuitenkin, että sähköposti tai tekstiviesti eivät ole virallisesti kirjallisia. Tarkoittaa sitä, että esimerkiksi asunnon irtisanominen ei näiden välityksellä ole laillista, vaan irtisanomisilmoitus tulee toimittaa paperisena kirjattuna kirjeenä tai antaa paperisena kirjeenä suoraan käteen.

8. Pidä vuokralainen tyytyväisenä

Jos yksi asia pitää sanoa, mikä "Makes or Breaks" menestyneen asuntosijoituksen, on se heti itse sijoituksen laadun jälkeen ehdottomasti vuokralainen. Jos onnistut löytämään hyvän ajallaan maksavan vuokralaisen, joka on halukas asumaan asunnossa vuosia, pidä hänestä huolta. Jos saat vuokrattua asunnon esimerkiksi viideksi vuodeksi hyvälle vuokralaiselle on se yhtä kuin 5 huoletonta vuotta. Jos hyvä vuokralainen pyytää jotain, niin pyri toteuttamaan toive. Vaikka se olisi jotain epätavallista tai jotain mitä sinun ei ole pakko tehdä. Pidä hänet tyytyväisenä ja hän pitää vastavuoroisesti sinut tyytyväisenä. Yksi hyvä tapa tähän voisi olla esimerkiksi vuokravapaa kuukausi aina aika-ajoin. Se on vuokranantajalle pienehkö asia, mutta vuokralaiselle erittäin suuri teko.

______

Oletko asuntosijoittaja? Kerro minulle ja lukijoille sinun vinkkisi kommenteissa. 

2 kommenttia :

  1. Kirjoituksesta paistaa läpi asuntosijoittajan perusvirhe. Asunto yleensä analysoidaan hyvin tarkkaan, ja hyvä niin, mutta se on vasta puoli voittoa. Vuokralaisen valinta ja hallinta nimittäin tuo sen toisen puolikkaan ja siinä onkin syytä olla tarkkana. Yleispäteviä ohjeita ei oikein tiivistettynä ole, vaan valinta riippuu mm. käytetystä strategiasta; Arvoasuntoon ei kukaan ota sossun elättejä, mutta vaatimattomampaan asuntoon juoppo voi soveltua.

    Laista sen verran, että laissa kyllä sanotaan, jos/kun voi sopia toisin. Siksi en ymmärrä tuota kommenttia "noudata aina lakia." Kohtuu itsestäänselvä juttu. Olisiko ollut järkevä mainita myös "hyvä vuokratapa"? Oletko kuullut?

    Mielestäni vaarallisinta on juurikin kopioida joku vuokrasopimuspohja netistä. Niitä on nimittäin tullut vastaan todella huonoja ja jos ei asiasta ymmärrä, kannattaa jättää väliin. Palkkaa vaikka ensimmäisellä kerralla Vuokraturvan ja katsoo miten he homman hoitavat. Välityspalkkio on kova, mutta ei ainakaan heti joudu tappelemaamän, kuten sinä jouduit. Samalla näkee mitä kohtia ja ehtoja vuokrasopimuksesa kannattaa olla.

    Juuri tällaisten mokien takia on hyvä harkita, kannattaako jo ennen sijoittamista liittyä Suomen Vuokranantat ry:hyn ja käydä muutamassa heidän tilaisuuksistaan ja opiskella jäsensivuja. Ei maksa paljoa ja jos tulee asuntosijoittamisen suhteen katumapäälle, voi aina erota. Asuntosijoittaminen nimittäin sopii kaikille, mutta vuokranantajana toimiminen ei suinkaan.

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Kiitos kommentista! Mielestäni ei ole virhe analysoida asuntoa hyvin. Se on erittäin tärkeä vaihe asuntosijoitusta tehdessä, mutta kuten sanoinkin, niin vuokralainen on heti hyvä kakkonen. Luitko loppuun asti? ;)

      Lain noudattamisesta sen verran, että esimerkiksi pienien remonttien ja kiireettömien huoltotöiden ilmoittamisesta ajoissa poiketaan usein. 3 päivää etukäteen ilmoittaminen on esimerkiksi aivan liian myöhään ja vuokralainen voisi vaatia tästä periaatteessa vuokranalennusta. Lakia ei aina noudateta ja siitä syystä neuvon sitä noudattamaan. Pilkulleen ja kaikissa asioissa. Ei muuten ole itsestään selvää edes suurille yrityksille.

      Vuokrasopimuspohjat, jotka netistä lataa tulee tietenkin tarkastaa. Omani taitaa olla juurikin vuokraturvan nettisivuilta, joten eiköhän se ole aika hyvä kun sitä itsekin suosittelit. Minä en vain maksanut heidän palvelustaan ja säästän sen takia 4% vuokrista. Lisäksi vuokraturva toimii vain Helsingissa, Turussa, Tampereella, Oulussa ja Lahdessa. Suosittelen sitä toki, jos ei luota omiin vaistoihin. Parhaita sijoitusasuntoja ei tokikaan heidän avulla saa.

      En ihan ymmärrä mitä mokia tarkoitat? Toki asioista pitää ottaa selvää ja ne, jotka täällä ovat tätä lukemassa tekevätkin niin. Kuten sanoin, niin itse olen ottanut asioista selvää jo muutaman ylimääräisenkin vuoden.

      Ihan sivukysymyksenä.. Oletko itse asuntosijoittaja? Jos niin miten pitkä kokemus sinulla on?

      Poista